不動産購入記 1棟アパートを投資用で買ってみた。その1

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自己紹介にもあるように、各種投資に興味を持っている私は不動産投資について勉強しながら購入する機会をひそかにうかがっていました。
しかし私のような超初心者は
「一度物件選びに失敗すると取り返しがつかなくなる」
というような恐ろしいことが書籍に書いてありました。

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たしかにもともとのお金持ちや地主さんとは違って、借金をしながら投資を進めていくわけですから、購入したものが失敗した場合はなかなかリカバリーが難しいです。
それだけに多くの方が購入に踏み切れないのだろうと思います。
しかし、そこで躊躇していてはいつまで経っても不動産投資はできず、さらには良い物件を見逃す、融資基準が変わりローンが組めなくなってしまう。というような「機会の損失」にもつながっているのです!
(と、本に書いてあるのです!)

と、いうわけで既に一度物件購入の体験があり何となく購入の仕方がわかった私は、次に一棟アパートを買ってみたいと思うようになりました。

アパートは、区分マンションや戸建てに比べて利益率がよかったというのがあります。
3LDKの1室を10万円で貸すよりも、同じ面積で1K3室を5万円程度で運営する方が家賃でみると多くとれるという計算です。
そちらの方がお得じゃないかと安易に考えた私は、早速一棟アパートの購入に向けて一歩を踏み出すことにしました。

まずは情報収集です。毎日投資物件サイトをチェックして、新着がないか確認します。
そして多少気になるものがあれば資料請求をしました。
なぜならこうすることで私の情報が不動産会社に伝わり、以降はその不動産会社からメールで直接配信されてくるからです。
このメール配信だとサイトに掲載されるよりも早く情報を掴めることもあるため、非常に大事な要素だと思います。
そうしてサイトチェックからめぼしい物件があれば、まずはグーグルマップで場所の確認をします。
ストリートビューがあればさらにストリートビューをチェックしました。
そしてホームズで周辺の賃貸需要の確認。さらに並行して、路線価(地価みたいなもの)をしらべます。
土地と建物に対して販売価格が妥当であるかどうかの目安になったりするらしいです。
たしかにずっと場所を絞って見ていると、築年数に対してこの位かなーという価格が平均してわかってくるみたいです・・・というかわかってきました。
この辺りは経験値があがっていくということなんでしょうか?
ともかく最悪な物件を買ってしまう事だけは回避できていたと思います。

そんなことを2ヶ月くらい続けていたところで勤務中に不動産会社からのメールが入ってきました。
・千葉県内駅徒歩5分
・築25年の軽量鉄骨
・現状満室
・利回り12%
価格や状態ともにまぁまぁ悪くなさそうです。

車でも1時間以内には行けそうな場所だったので、さっそく昼休みに電話してみることに。
この電話も最初の頃は結構緊張しました。なんていっていいかわかんないんですよね・・ただ何回も色々なところに連絡しているうちに慣れてきていたようで、この時はスムーズに現場チェックの約束を取り付けられました。
この時は仕事も慌ただしかったので、移動時間も考え時間はなんと夜の12時を希望!

これに担当の方も最初は
「うーん・・」
という感じで渋っていました。
そりゃあそうですね、普通の会社じゃ深夜からの営業なんてとても考えられません、でも不動産業界ではそこまで珍しいことではないんですよね。厳しい業界だなと感じます。
しかしここは私のどうしても今日見たいというやる気を伝えて、なんとか都合をあわせていただきました。
当時の担当の方には感謝です。結果的にこれが購入につながったわけですから。

そんなこんなで仕事を終わらせ、約束通り深夜12時。
カーナビを参考に目的地まで向かい、電話で場所を確認しながら到着。

第一印象は・・・

 

かなり状態が良い!

 

でした。
おそらく直前に外壁塗装と屋根塗装が施されており、駅の周辺もスーパーマーケットなどもあります。
住宅も比較的密集しているようで、深夜12時でも結構人がまばらに歩いています。

「思ったよりもだいぶキレイですね~」

担当「私も驚きました。グーグルマップでは塗装前の画像が載っていたみたいですね

「今日のこの物件の問い合わせがあった方はほかにいましたか?」

担当「いえ、今日はなかったですね。ただ明日になると直接現地を見に来た方が買い付けを入れてくる可能性はありますね」

なるほどその通りだと思いました、そのぐらい外観は状態が良かったのです。
中は居住者がいるため見れない状況ではありましたが、15分後位にはその場で買い付けの申込書を書いていました。

担当「おそらく1番手かと思われますが、また確認してご連絡します」

「よろしくお願いします」

といった感じでその場で解散し、帰宅の途に着きました。
道中私の胸は興奮と不安でとても複雑な心境でした。

(何の迷いもなく超高額な買い物を予約してしまっているけど大丈夫なのか?)
(勢いで買うと失敗するような事も本に書いてあったような・・)
(いや、あのタイミングで申し込まなければ購入はできないはず)

そんな精神衛生上良くない状態のまま翌日仕事をしていると、さっそく連絡がきました。

担当「やはり買付1番手です。本日続々と申込みが入っているようです。ただし値段が比較的安いので、現金買付者などが優先される可能性もあります。早急にローンを通す必要があるかもしれません」

なんと、1番手になったものの他のお金持ちにひっくり返される可能性があるとは・・
そんな事もこの世界ではよくあることなんですが、自分はそんな方々に負けたくはない。
ということで・・

「まずは、ローン申込みから決済までが最も早い金融機関を知っていたらあたってくれませんか?」

とお願いしました。
こちらは勤務中でそこに時間を割くことはできない。であればそちらはあくまでプロにお任せしようと思いました。

担当「わかりました。社内で融資に強い者がいるかもしれませんので、あたってみます」

というわけでいつ優先順位が抜かれてしまうかとハラハラしながら、待つこと数日。。
ふたたび連絡がきました。

担当「決済までが早い金融機関が見つかりました。日本政策金融公庫の某支店です。ここなら売主の条件期間内で進められそうです。どうしましょうか?」

おお、公庫と言えば、低金利で借りられる庶民の味方です。これは私に不動産の神が降りてきているのか!
ただしネックがあります。

「ありがたい話です。融資期間はどれだけとれそうですか?」

担当「それが・・残念ながら10年になってしまいそうです」

あちゃ~・・やっぱりそうでしたか。
そうなんです、公庫さんは低金利で色々と面倒みてくださるのですが、融資期間が非常に短い。
長期間ローンであれば毎月の返済額は少なくて済み、その分現金が貯まっていくのですが、期間が短いと返済がドカンときて、手元にお金が残らないのです。

いやいや借金はパパッと短期間で返しちゃった方が良いじゃないの!と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産のセオリーとして貯まったお金を再投資に回すことで規模を拡大させていくというものがあります。
お金が貯まらないということは投資のスピード感に欠けてしまい、さらに突発的に大きな修繕などが発生した時にも対応できない可能性などもあり、とにかく現金は手元にあるほど心強いのです。

担当からの連絡を受けてすぐに10年返済でプランを練り直してみると、収入に対して返済がほぼ同額。租税公課を支払うと年間若干のマイナスが発生する模様です。
一瞬考えて、多少のリスクは伴うが、せっかくの1番手だしそれでも購入に向けて進めよう。と決断をしました。

「早速手続きを進めてください。必要書類はすぐに送ります」
担当「わかりました。さっそく打診してみます」

ということでメールで自分の属性を示すものとあちらで要求されたものをどんどん送り、その後事前の面談で日本政策金融公庫までうかがいヒアリングすることに。
なにせ色々とはじめてなものですから一体何を聞かれるのだろうとドキドキでした。
休暇をいただき、現地へ。。

融資自体はほぼ大丈夫であろうとなっていたのですが、直前で再び障害が発生しました。

担当「公庫担当の方が上司に話を持って行ったところ、融資金額を減額するよう指摘がはいったようです。どうやら年齢や事業経験を考慮した結果、購入金額を満額では出せないという結論に至ったようです」

なに~!?

果たして一体いくら貸してくれるのか?そもそも融資はおりるのか?
そして物件は無事に買えたのか!?(まぁ最終的には買えたんですけど・・)

続きはまた後程・・

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