不動産投資において，物件購入の際に融資を受けることは重要な要素なんですが，最近融資の審査が厳しくなったなーと感じる事はありませんか。
実際に不動産業界全体でも騒がれており，融資の引き締めが物件の売買にも大きく影響をおよぼしているようです。
どの程度厳しい状況なのか，これまでの融資基準に照らし合わせてまとめてみました。
過熱気味だったアパートローン
ここ数年ゼロ金利政策と不動産投資への注目が相まってちょっとしたサラリーマン大家ブームがきていました。
それに伴い，銀行も希望者に自己資金ゼロのフルローンやオーバーローンで積極的に貸し出してきたところ，バブル期を彷彿とさせる貸付記録が出ました。
あわせて不動産も新築中古問わず，バンバン物件が売れたとされています。
確かに物件購入の壁のひとつとして融資が出るかどうか，という部分があるのでそのハードルがグッと下がると次々と参入者が増えますね。
しかし，経済には波があるので過度な上昇はあまり良いことではなく，下降局面に入ったときに一気に反動がきてしまう可能性があります。
それを懸念する金融庁が，１年ほど前から各金融機関に対して
「評価が出るからといって何でもかんでも融資しないで，もっとしっかり審査した上で融資に慎重になってくださいよー」
という内容で引き締めを促す通告が出されました。
これによって融資に対する風向きが変わり，これまでのようにフルローンでは融資がおりなかったり，場合によっては融資が通らないこともでてきたと言われています。
さらに「かぼちゃの馬車問題」によって，融資の審査が一層厳しくなることが予想され，今後不動産を購入できる人が絞られてきそうな雰囲気があります。
（かぼちゃの場所問題についてはコチラです）
これまでの情報から年収別の融資基準をざっくり考えてみる
はじめに申し上げますと，あくまで私の狭い知識の中での情報です。
また，金融機関の融資に対する姿勢はコロコロ変わっていますので，全く何もわからない方の参考程度にとどめておいていただければと思います。
今は全体的に審査が厳しくなってきているので，物件価格に対して自己資金から２～３割を入れる可能性があるということをあらかじめ頭に入れておくと，実際になって慌てずに対応できるかと思います。
～年収５００万円
・日本政策金融公庫・・金利１～２％程度
国の金融機関であり，地域問わず広い範囲かつ低金利で融資を出してくれます。
また，無担保の融資枠があり，評価の出にくい築古物件に対しても比較的寛容です。
ネックとしては融資期間１０年程度と非常に短いことです。
これだけ短いと相当利回りの高い物件でない限り，キャッシュフローが出ません。
また最近では自己資金２～３割程度求められることが多いと聞きます。
・三井住友トラスト・・金利３％後半～２％後半
ノンバンクといわれる存在ですが，不動産購入の際の選択肢によく挙がります。
（なかにはこのノンバンク系をゴリゴリ押してくる不動産業者もあります）
理由としては，広範囲かつ耐用年数超えの物件に対しても寛容で，年収の低い方であっても借りやすいという特徴があります。
また，審査のスピードが銀行に比べ速いため，人気物件の購入時に有利に働きます。
（買い付けした順番をひっくり返せる可能性があります）
なお，金利については借入額が５０００万円を超えると２．９％に下がりますが，それでも金利としては高い部類です。
さらに融資枠を拡げる為，場合によっては既に持っている他の物件を共同担保として入れる必要もあります。
共同担保用の物件を購入後，トラストで借り入れするという方法も用いられています。
注意点としてはこのノンバンク系を利用すると、次の新たなローンを他の銀行で組む際に、良いイメージをもたれない可能性があるということです。
～年収７００万
・SBJ銀行・・金利２％台
年収が５００万円程度から取り組める銀行で，金利は２％台。
範囲も広く，融資期間も短くないため銀行としては非常に使いやすい部類に入るかと思います。
自分も利用させていただいていますが，支店があまり多くなく地方在住の人は記帳にいくのが大変だなと感じました。（ATMでは記帳ができませんので営業時間内に窓口に・・）
・静岡銀行・・金利３％台
不動産投資には比較的積極的で，融資期間も２０～３０年と長いです。
ただ金利は３％と高めで，個人の属性も年収７００万程度と融資を受けられる職種が限られてきます。
地銀としては格があり，融資を受けるということは比較的高属性の人物であると見られていることなので，今の自分のステータスをはかる物差しのひとつになりそうです。
・その他地銀・信用金庫・・金利２～４％程度
信用金庫については地域密着型なので，地銀よりも相談に応じてくれる可能性が高いです。やや金利は高めかと思いますが，選択肢としてはアリかなと思います。
～年収１０００万以上
・オリックス銀行・・金利２％程度
年収１０００万円まではいかなくとも，オリックス銀行で融資が通る可能性は高いかと思います。７００～１０００万円の間という感じでしょうか。
審査基準はこれまでの銀行とさほど変わりませんが，金利は低めでかつ期間も長期で組めます。
以前は５００万円以上からでも取り組めるなどとも言われていましたが，水準があがった模様です。
・メガバンク（都市銀行）各種 金利０％台～
三井・三菱・みずほ銀行などテレビのCMでよく見る都市銀行さんです。
個人向けのローンに関しては年収１０００万超の高所得帯の方々を対象としており，審査も厳格です。
しかし最大のメリットは金利がものすごく低いことです，１％以下は珍しくありません。
金利が低ければその分キャッシュフローが出るわけですから，このレベルにいる方は積極的に打診してみる事をオススメします。
また，メガバンクから借り入れができるというのは，それほど信頼の置ける人物であるという証にもなりますので，他の金融機関からみてもプラスになります。
というわけでザックリ紹介してみました。
なお、個人の属性が高ければ高いほど当然ながら選択肢は増えていきます。
融資先を見つける方法や情報を知るためには？
私の経験から言うと，繋がりも何もない状態であれば不動産業者に融資してくれる金融機関を探してもらうのが一番です。
（私の購入記はコチラ）
よく書籍などでは自分で開拓している人なども出てきますが，仕事をしながら金融機関をあたっていくのはなかなか骨が折れます。
であれば，不動産業者から依頼される必要書類を提出して，その世界に精通している人にあたってもらう方が効率的かなーと思います。一種のアウトソーシングのような感覚ですかね。
各業者によって得意としている金融機関があったり，なかには懇意にしているところなどもあって，飛び込みでいくよりも話がスムーズに進む場合があります。
ただし，全て業者の言いなりになってしまうと，知らず知らずの内に業者にとっては有益だが，こちらにとっては不利な契約を結ぶことになってしまいます。
不動産業者といってもたくさんありますし，扱っている物件も違います。
プロとはいえ融資に関する全ての情報を握っているとは限りません。
（中には全く知らない担当者もいるとか・・）
自分のために動いてもらっているわけですから，多少そのあたりは考慮するにしても，明らかな損をするような展開にならないよう，そこはしっかり見極めていただきたいと思います。
なお、繰り返しますが各金融機関の融資に対する姿勢はコロコロ変わります。
今日までは大丈夫であった案件も明日には通らなくなっている可能性もありますので、常にアンテナを高くし、最新の情報を得られるようにしてください。
